lun. Sep 27th, 2021

A quoi devez-vous faire attention lorsque vous achetez une maison en Suisse ? Comment tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier et éviter les pièges ? Consultez ces conseils.
Vous envisagez d’acheter une maison en Suisse ? Avant même d’examiner les propriétés à vendre, il y a quelques sujets que vous devriez essayer de connaître. Le site vous donne une liste de points importants à prendre en compte avant d’acheter une maison.

1. Prix abordable

Pouvez-vous vous permettre un prêt hypothécaire ? Les banques suisses ont des exigences assez strictes en matière d’accessibilité financière pour les demandeurs de prêts hypothécaires. Vous pouvez utiliser le calculateur d’accessibilité au crédit hypothécaire pour savoir si vous remplissez les conditions requises.
Outre l’hypothèque elle-même, la possession d’un bien immobilier en Suisse entraîne de nombreux frais administratifs et d’entretien.

2. En propriété libre ou en location ?

La propriété à bail est un système dans lequel vous achetez une maison mais pas le terrain qui s’y trouve. Vous payez un loyer foncier pour l’utilisation du terrain qui se trouve sous votre maison. Vous trouverez des informations détaillées dans le guide de la propriété foncière en Suisse.
Le bail est souvent un mauvais investissement car si la valeur du terrain augmente, celle du bâtiment diminue presque toujours. La revente d’un bail peut être difficile, surtout si le bail foncier arrive à expiration. L’achat d’une maison en pleine propriété (dont vous êtes entièrement propriétaire) est plus coûteux, mais constitue un choix beaucoup plus sûr dans presque tous les cas.
Renseignez-vous toujours pour savoir si une maison à vendre est en pleine propriété ou en location (consultez un avocat spécialisé en droit immobilier si nécessaire) et ne vous laissez pas tromper en achetant un bail en pensant que vous achetez une propriété en pleine propriété.

3. Potentiel d’investissement à long terme

Le potentiel de gains à long terme de la valeur d’une propriété est presque entièrement dicté par l’emplacement de la propriété. Les facteurs qui influent sur les gains de valeur sont notamment l’accessibilité, la législation fiscale, les restrictions de construction, la disponibilité de terrains à bâtir, les économies locales et la densité de population. Le choix d’un logement au bon endroit peut faire la différence entre un investissement à long terme et un passif à long terme.
Historiquement, la proximité relative des grands centres économiques a été un indicateur important de la valeur de l’investissement, même dans les zones rurales.

4. Les impôts

Les impôts jouent un rôle important dans le coût global de la possession d’une maison. Le lieu où vous vivez déterminera l’impôt sur le revenu et l’impôt sur le patrimoine que vous devrez payer chaque année. Il aura également une incidence sur le loyer imputé qui s’ajoute à votre revenu imposable. Certains impôts ne s’appliquent qu’une seule fois lors de l’achat et de la vente du bien immobilier. Il s’agit notamment des frais de notaire, de l’impôt sur les mutations foncières et de l’impôt sur les plus-values immobilières (uniquement lorsque vous vendez). Ces taxes varient d’un canton à l’autre.
Les impôts fonciers sont prélevés par tous les cantons sauf sept, et représentent entre 0,5 % et 2 % de la valeur officielle du bien chaque année, selon le canton et la commune. L’Argovie, Bâle-Campagne, Glaris, Schwyz, Soleure, Zurich et Zoug ne perçoivent pas d’impôts fonciers. L’impôt foncier est prélevé à l’endroit où se trouve le bien immobilier, même si vous vivez dans un autre endroit.

5. Frais d’entretien après votre prêt hypothécaire

En règle générale, vous devez mettre de côté chaque année au moins 0,3 % de la valeur du bien pour couvrir les rénovations futures. Cette règle est généralement utilisée par les banques pour calculer le montant du prêt hypothécaire. Les maisons et chalets anciens nécessitent souvent plus d’entretien et de rénovations que les bâtiments plus récents. Les propriétés situées dans des zones où le gel et le dégel sont fréquents doivent généralement être rénovées plus régulièrement que les bâtiments situés dans des zones où les conditions météorologiques sont moins rigoureuses. Si vous ne pouvez pas entretenir correctement une propriété, sa valeur en souffrira, et peut même diminuer avec le temps.

6. Installations de services publics

Si vous envisagez de construire votre propre maison ou de reconstruire un chalet abandonné depuis longtemps, le coût du raccordement aux services publics est un facteur à prendre en compte. Vous devrez alors considérer le coût de l’électricité, de l’eau, des eaux usées, des télécommunications et des raccordements routiers. Le fait de devoir payer pour se raccorder à l’électricité, à l’eau, aux eaux usées, aux télécommunications et aux routes peut facilement ajouter 100 francs par mètre carré de propriété à vos coûts de construction. Veillez à tenir compte de ces coûts dans vos estimations.

7. Assurance de biens

La plupart des cantons exigent que les propriétaires de maison souscrivent une assurance immobilière. Cette assurance couvre de nombreux risques possibles tels que l’incendie, l’éclairage et les inondations. Elle est obligatoire dans tous les cantons, à l’exception du Tessin, du Valais, de Genève et d’Appenzell Rhodes intérieures (à l’exception de la commune d’Oberegg). Certains cantons disposent d’une assurance cantonale des bâtiments, tandis que d’autres exigent que vous souscriviez une assurance des bâtiments auprès des compagnies d’assurance. Les primes varient selon les cantons et les compagnies d’assurance et doivent être prises en compte lors de l’achat d’un logement. Lisez le guide des bâtiments. Pour en savoir encore plus voir : https://fr.wikipedia.org/wiki/Cr%C3%A9dit_immobilier

 

12 faits pour les acheteurs de maisons

1. Pourquoi devenir propriétaire ?

Le propriétaire peut décider de personnaliser la maison en peignant les murs, en créant un parterre de fleurs dans le jardin ou en remplaçant la cuisine. En outre, ils ne courent pas le risque d’être refusés si le propriétaire a besoin du bien pour son propre usage (ce qui est un avantage pour ceux qui recherchent une solution à long terme). Enfin, avec les faibles taux d’intérêt actuels, l’achat est souvent moins cher que la location et peut constituer un bon investissement.

2. Est-il moins cher d’acheter ou de louer ?

Vivre dans sa propre maison est toujours plus économique. Les propriétaires, par opposition aux locataires, profitent largement des faibles taux d’intérêt actuels car leurs dépenses sont, en moyenne, légèrement inférieures aux coûts de location de biens similaires. Toutefois, comme les loyers ont tendance à baisser alors que les prix de l’accession à la propriété continuent d’augmenter, la location est privilégiée dans le calcul du coût global. Cette tendance est déjà répandue dans les endroits exclusifs et coûteux, où les loyers sont plus intéressants que les achats.

3. “Qu’est-ce que je peux me permettre ?”

L’achat d’une maison occupée par son propriétaire commence généralement par une propriété concrète et la question “En ai-je les moyens ?”. Même si la somme des intérêts hypothécaires et des frais courants est inférieure au loyer, les prêteurs refusent souvent d’accorder le prêt. Les raisons les plus fréquentes sont un revenu annuel trop faible ou des fonds propres insuffisants. Lors de l’achat d’un logement, il est donc important de se demander “ce que je peux me permettre”. Le calculateur hypothécaire sert de point de référence. D’une manière générale, un achat devrait être possible si le prix du bien souhaité ne dépasse pas cinq fois votre revenu annuel brut et si vous disposez d’un capital propre de 20 % de la valeur du bien.

4. Acheter ou construire ?

Aujourd’hui, il est difficile de choisir entre acheter ou construire, car les terrains à bâtir dans les zones centrales sont rares et chers. Mais même si vous achetez une maison existante, vous disposez d’une marge de manœuvre : avec un achat ou une rénovation sur papier, vous pouvez adapter le bien à vos besoins.

5. Maison ou appartement ?

Compte tenu de la forte hausse des prix des appartements occupés par leur propriétaire ces dernières années, ce n’est plus qu’en partie une question de budget. En moyenne, les maisons unifamiliales sont moins chères au mètre carré que les appartements, qui ne le sont que pour les petites surfaces. Le choix entre une maison et un appartement est souvent une question de préférence, mais ce sont les propriétaires qui ont le plus de liberté.

6. Est-il facile de revendre une maison ?

Vendre une maison en Suisse est facile parce que le marché fonctionne. La hausse des prix de ces dernières années a aidé les vendeurs et, tant que les taux d’intérêt restent bas, il y a peu de risques que les prix baissent fortement. En revanche, si le bien doit être vendu par nécessité, cela peut avoir un impact négatif sur le prix. Ce risque se pose surtout dans les banlieues et pour les propriétés très chères ou exclusives.

7. D’où vient le crédit ?

Les acheteurs qui souhaitent financer leur propre logement ont l’embarras du choix : outre les banques, les compagnies d’assurance et les fonds de pension proposent également des solutions hypothécaires, souvent en ligne. L’élargissement du choix signifie davantage de concurrence et des taux d’intérêt plus bas, mais il représente également une charge plus importante pour l’emprunteur. Il est judicieux d’évaluer soigneusement les offres et de prendre des conseils compétents. Outre le montant des intérêts, les conditions contractuelles sont également déterminantes, par exemple en ce qui concerne la résiliation du contrat.

8. Est-il judicieux de diviser l’hypothèque ?

La division de l’hypothèque en plusieurs tranches réduit le risque de taux d’intérêt. À la fin de la durée du prêt hypothécaire, le niveau du taux d’intérêt général peut être plus élevé que le taux payé jusqu’à présent. La division de l’hypothèque en plusieurs tranches de durées différentes permet d’éviter que l’hypothèque ne doive soudainement être renouvelée à des taux d’intérêt plus élevés.

9. Hypothèque à taux fixe ?

Une hypothèque à taux fixe diffère d’une hypothèque principalement en ce qu’elle est prévisible. Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire à taux fixe reste le même pendant toute la durée fixe de 2 à 10 ans, ce qui offre une plus grande sécurité et constitue un avantage en cas de hausse des taux d’intérêt. Pendant la durée d’une hypothèque, en revanche, les intérêts sont essentiellement variables et sont adaptés en fonction du produit, par exemple tous les 3, 6 ou 12 mois, sur la base du taux de référence en vigueur hors marge. Les prêts sont efficaces si l’on s’attend à une baisse ou à une stabilité des taux d’intérêt et si le preneur de crédit dispose d’une certaine marge de manœuvre financière.

10. Hypothèque : à long ou à court terme ?

Les prêts hypothécaires fixes sont généralement proposés avec une durée comprise entre 2 et 10 ans. Par conséquent, plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé. La principale raison en est la marge de sécurité. L’emprunteur paie donc une prime pour la garantie de taux d’intérêt qui lui est offerte, mais avec l’inconvénient que le long terme offre moins de flexibilité.

11. Qu’est-ce qui change au moment de l’achat ?

Pour le locataire, c’est simple : il paie le loyer et les frais annexes. Pour les propriétaires, le calcul des coûts est plus complexe. Aux frais d’électricité, d’eau et de chauffage s’ajoutent les taux d’intérêt hypothécaires, les primes d’assurance, l’amortissement d’une partie du prêt hypothécaire et éventuellement des coûts fiscaux plus élevés, ainsi qu’une réserve pour l’entretien et la rénovation du bien. Les propriétaires sous-estiment souvent ce dernier point, mais c’est une négligence qui peut coûter cher si des travaux de rénovation importants sont nécessaires.

12. Comment la facture fiscale change-t-elle ?

L’achat d’une maison ou d’un appartement a une incidence directe sur la comptabilité fiscale, d’une part en augmentant le revenu imposable par rapport à la valeur locative elle-même, et d’autre part par la déduction éventuelle des frais d’entretien et de rénovation, ainsi que des intérêts d’emprunt. Compte tenu de la faiblesse actuelle des taux d’intérêt hypothécaires, cela conduit dans de nombreux cas à une tendance à l’augmentation du revenu imposable et donc de la facture fiscale. Les amortissements futurs permettent une réduction de la dette hypothécaire et, par conséquent, une diminution des intérêts d’emprunt déductibles fiscalement.

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